Чому бахмутянам не виплачують компенсацію вже зараз і на квартиру в якому місті вистачить коштів, які за постановою можна отримати, як компенсацію за зруйноване житло? Редакція «Бахмут.IN.UA» поговорила з юристом, який розказав, що заважає отримати гроші вже сьогодні, порівняли ціни на нерухомість і містах, які за розміром приблизно дорівнюють Бахмуту з сумою, яку розрахували за формулою визначеною законодавством.
У своїй статті ми взяли до уваги декілька аспектів: рівень руйнації житла в Бахмуті, кількість населення в громаді, законодавство, що визначає порядок надання компенсацій та принцип «справедливої компенсації», який визначили ініціатори цього закону.
Щодо обсягу руйнувань, у відкритих джерелах міститься багато фото і відео, які демонструють стан інфраструктури в Бахмуті. Ми також зазначали, що при подачі заяв існують бази якими керуються правоохоронці, а власник майна не обовʼязково повинен мати зафіксовані руйнування. Посилання на наш текст
Ще на початку лютого 2023 року, очільник Бахмутської міської військової адміністрації повідомляв, що серед усіх зруйнованих будинків у місті Бахмут є можливість відремонтувати лише 20%. Всі інші будівлі потрібно буде зводити наново. На початку року кількість пошкоджених росіянами будинків у громаді складала 358 багатоквартирних (або 53,1%) та 3800 (або 24,2%) приватних. Хоча точні дані неможливо встановити через активні бойові дії на території громади, очевидно, що з кожним днем боїв ця кількість буде тільки збільшуватися.
У мережі існує багато фото та відео зі зруйнованими вщент будинками Бахмута. Джерело: фото з соцмереж
До повномасштабної війни на території Бахмутської громади проживало близько 80 тисяч жителів, серед яких 70 тисяч – це саме мешканці міста. Зараз більша частина втратила своє житло та вимушена була поїхати в пошуках безпеки в різні куточки світу. Хоча процес надання компенсацій вже почався, зокрема в Донецькій області, для бахмутян є певні перепони щодо отримання цих коштів.
Поки комісія не підтвердить, компенсацію не призначать
Даніїл Фуксман, юрист-аналітик Інституту законодавчих ідей, наголошує, що важливо розрізняти компенсацію за пошкоджене житло (Порядок, затверджений Постановою КМУ від 21 квітня 2023 р. № 381) та компенсацію за знищене житло (Порядок, затверджений Постановою КМУ від 30 травня 2023 р. № 600).
Процес компенсацій саме за пошкоджене житло вже розпочався. За повідомленнями «Донбас24» станом на липень 79 мешканців Донеччини вже отримали компенсації. Всього мешканці області надіслали 1 629 заяв.
Хоча процес і запущений, мешканці громад, де ведуться активні бойові дії, поки не можуть претендувати на такі виплати. Адже у комісій не має фізичної можливості перевірити факт пошкодження, як цього наразі вимагає Порядок.
Бахмутяни можуть подати пакет документів на отримання компенсації за пошкоджене житло, але такі заявки поки розглядатися не будуть. В умовах активних боїв за місто, які точаться наразі, немає впевненості, чи житло залишиться пошкодженим, чи воно перейде в наступну категорію, а саме зруйнованого житла.
«Пунктом 6 Порядку, затвердженого Постановою КМУ від 21 квітня 2023 р. № 381, передбачено, що компенсація за пошкоджене житло може надаватись, зокрема, за умови, що об’єкт нерухомого майна розташований на території, що не включена до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Мінреінтеграції. Враховуючи, що Бахмутський район включено до цього Переліку, наразі отримати компенсацію за пошкоджене житло в цьому районі неможливо.» – пояснює Даніїл Фуксман.
Мешканці з окупованих територій або тих, які знаходяться на лінії зіткнення поки не можуть претендувати на компенсацію. Джерело: знімок екрана з сайту DeepState
Очікуємо на нові правила обстеження майна в зоні бойових дій
Проте, Даніїл зазначає, що Законом про компенсацію передбачений обов’язок КМУ визначити особливості проведення обстеження пошкоджених та знищених об’єктів нерухомого майна, які знаходяться на територіях територіальних громад, які розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або перебувають у тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні).
«Наразі відомо, що Мінінфраструктури розробляє проєкт постанови КМУ про порядок проведення обстеження майна, яке знаходяться на територіях, які розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або перебувають у тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні), однак лише з метою фіксації факту знищення таких об’єктів та надання подальшої компенсації за знищені об’єкти.
Отримати компенсацію за пошкоджене житло, яке знаходиться в Бахмутському районі стане можливим лише якщо КМУ визначить особливості обстеження пошкодженого житла та внесе зміни до Порядку , затвердженого Постановою КМУ від 21 квітня 2023 р. № 381.» – розповів Даніїл Фуксман.
На жаль, станом на зараз такі норми стосуються і виплат за зруйноване житло, щодо яких програма стартувала тільки 15 липня. Навіть за умови того, що на великій кількості відео з міста видно будинки, які зруйновані цілковито, мешканці Бахмуту наразі не можуть претендувати на компенсації.
Адже у Порядку КМУ №600, який регламентує цю процедуру зазначено: Комісія має право зупинити розгляд заяви щодо знищених об’єктів нерухомого майна, якщо проведення обстеження об’єкта є неможливим з міркувань безпеки. Після змін до порядку обстеження об’єктів, які постраждали від воєнних дій така перевірка може проходити через супутникову зйомку або іншим чином. Важливо, щоб у процесі підтвердження факту руйнування, члени Комісії не ставили під загрозу власне життя та здоров’я.
Зруйновані будинки у місті Бахмут. Джерело: фото 93 ОМБр “Холодний Яр”
Тому, не зважаючи на запуск програми в Україні, органи місцевого самоврядування окупованих громад Донеччини, або тих, що знаходяться на лінії зіткнення не зможуть використовувати інструмент компенсації ні за зруйноване, ні за пошкоджене житло. Наприклад, в Бахмуті з 6 червня існує Комісія з розгляду питань щодо надання компенсації за пошкоджені об’єкти нерухомого майна. Втім, вона може лише приймати рішення з зупинення розгляду заяв мешканців. Без змін у нормативно правових актах з боку Уряду, місцеві ради не мають права затверджувати виплату компенсацій без огляду об’єктів нерухомості.
Комісія не може приймати рішення щодо виділення компенсації бахмутянам без змін у нормативно-правових актах. Джерело: знімок екрана Facebook Бахмутської міської ради
Чи справедливою буде компенсація?
Вже зараз мешканці Донеччини активно обговорюють формули розрахунку компенсації саме за зруйноване житло. Найбільший резонанс викликав регіональний коефіцієнт для формули розрахунку компенсації, який для всієї Донецької області складає 0,5. Варто зауважити, що для більшості областей коефіцієнт відрізняється в залежності від районів. Також, вищий коефіцієнт мають міста обласного значення. Проте, Донецька і Луганська область мають однаковий коефіцієнт не зважаючи на різні райони, населеність, комфорт у містах тощо. Тим самим, на законодавчому рівні було прирівняна вартість житла, наприклад, у селі Званівка та у місті Бахмуті.
«Йдеться про те, щоб врахувати особливості типу зруйнованого житла, його конструкції, а також рівень розвитку міста чи села, в якому знаходилося житло, його промисловий потенціал, його місце в системі розселення в країні тощо. Такий підхід допоможе надати людям справедливу компенсацію для отримання житла, рівноцінного зруйнованому», — прокоментувала один попередніх матеріалів Бахмут.IN.UA щодо компенсації Олена Шуляк, голова партії «Слуга народу» та голова Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.
Проте, з тими коефіцієнтами, які існують зараз, мешканці Донецької області не можуть отримати справедливу компенсацію. Наприклад, регіональний коефіцієнт для Маріуполя, який був центром металургійної промисловості та мав населення близько 430 тис. людей є меншим, аніж коефіцієнт Луцька, Вінниці, Ужгорода, Миколаєва та інших міст, де кількість населення на кількість великих промислових підприємств є нижчими.
Маріупольська міська рада вже направила лист до КМУ з проханням збільшити коефіцієнт з 0,5 до 1. Таке ж прохання була направлено від Євгенії Деменкової, адвокатки з Бахмута.
ОМС та мешканці Донеччини направляють звернення до КМУ щодо збільшення регіонального коефіцієнта. Джерело: знімки з екранів. Facebook Євгенії Деменкової та Telegram Маріупольської міської ради
«Враховуючи масштаби руйнування Маріуполя, десятки тисяч родин потребують невідкладної підтримки та отримання компенсації для придбання житла. Ми вдячні Президенту Україні за закон про компенсацію за зруйноване житло, у маріупольців з’явилася надія. А завдяки підтриманим правкам вони можуть отримати цю компенсацію до деокупації. Проте затверджені коефіцієнти для маріупольців найнижчі, що унеможливлює придбання рівноцінного житла. Тому звертаємося до відповідних державних установ з проханням розглянути внесення змін з метою збільшення розміру компенсації для маріупольців», – додав до опублікованого звернення мер Вадим Бойченко.
Наразі конкретних результатів щодо цих листів немає. Проте, від надсилання першого з них минуло лише трохи більш як два тижні. Тому судити про дії або бездіяльність з боку Уряду щодо цього питання ще зарано.
Скільки бахмутяни отримають за зруйноване житло?
Наша редакція також вирішила розрахувати вартість зруйнованого житла одного з працівників та дізнатися, чи за ці кошти можливо придбати рівноцінну нерухомість у місті, яке приблизно схоже за розмірами та кількістю населення з Бахмутом.
Вам буде цікаво
- Як отримати компенсацію за зруйноване житло?
- Хто з українців може отримати кредит на доступне житло?
- Що таке Єоселя і як військовослужбовці можуть отримати доступне житло?
Бахмутяни можуть прорахувати суму компенсації, на яку вони у майбутньому можуть розраховувати. Джерело:відкриті джерела
Отже, Постановою затверджена наступна формула розрахунку вартості зруйнованого житла:
для зруйнованих квартир, інших житлових приміщень в будівлі (далі — квартири):
Ві=Вср х Кр х Ккімн х Крік х Sзн ≥ Віпов, де Ві – розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна (квартири), гривень;
Вср — показник вартості 1 кв. метра житла на вторинному ринку в цілому по Україні, що становить 36 422,33 гривні;
Кр — регіональний коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від розташування знищеного об’єкта нерухомого майна (квартири), наведений у додатку 3;
Ккімн — коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від кількості кімнат знищеного об’єкта нерухомого майна (квартири), наведений у додатку 4;
Крік — коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від року забудови знищеного об’єкта нерухомого майна (квартири), наведений у додатку 5;
Sзн — площа знищеного об’єкта нерухомого майна, кв. метрів
Отже, власник двокімнатної квартири в м. Бахмут, Донецької області загальної площі 47,7 м2 в домі, роком забудови 1965, може отримати мінімальну вартість компенсації у сумі 557846,76 грн, а саме:
Ві=Вср(36422,33 грн.) х Кр(0,5) х Ккімн(0,9307) х Крік(0,69) х Sзн(47,7м2)= 557846,76 грн
Але це ще не все, адже в цій формулі є ще один показник – Віпов — компенсація за знищений об’єкт нерухомого майна, визначена за показником опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, який розраховується по формулі:
Віпов=Пов х Sзн,
Показник опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані станом на 01 квітня 2023 року) затверджений наказом Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України 17 травня 2023 року № 408 по Донецькій області складає 21925 грн.
Віпов=Пов(21925грн) х Sзн ( 47,7м.2) = 1045822,50грн.
Тобто, власник вищевказаної квартири може отримати компенсацію за зруйноване житло у сумі 1045822,50 грн.
Важливо сказати, що сума компенсації не оподатковується, але людина, яка отримує ці кошти, має сплатити всі податки та збори, які на неї будуть покладені в процесі купівлі квартири. Але всі платежі і збори повʼязані с купівлею житла не можуть покриватися за рахунок компенсації.
«Відповідно до підпункту 165 Податкового кодексу України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включаються, зокрема, сума державної та соціальної матеріальної допомоги, державної допомоги, компенсацій. Тобто, компенсації за пошкоджене та знищене житло не оподатковуються. У п. 47 Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна йдеться про те, що податки та платежі, які потрібно сплатити у зв’язку купівлею квартири, сплачуються особою самостійно, на них не можна отримати компенсацію.» – розповів Даніїл Фуксман.
Чи можливо за ці гроші придбати рівноцінну нерухомість?
У березні цього року наша редакція влаштувала опитування серед підписників та запитала, чи планують вони повертатися до Бахмуту після війни. Участь в ньому взяло понад 6 тисяч бахмутян, понад 80% опитуваних виявили бажання повернутися в місто. Проте, після звільнення Бахмута від окупантів, на нього чекає довгий процес розмінування, відбудови інфраструктури, зокрема, комунікацій для забезпечення базових потреб міста (газ, вода, електрика).
З урахуванням ступеня руйнації, це може зайняти роки. Тож, можна припустити, що за умови отримання компенсації за зруйноване житло, частина містян захочуть придбати нерухомість у більш безпечних регіонах. Щоб зрозуміти, чи матимуть змогу бахмутяни купити нерухомість за ті суми компенсації, які наразі пропонуються, ми зв’язалися з кількома агенціями нерухомості в інших містах України.
Ремонт навіть базової інфраструктури у Бахмуті може зайняти роки, враховуючи ступінь руйнації. На знімку Бахмутський вокзал. Джерело: з соцмереж
Оскільки більшість оголошень про продаж нерухомості вказують ціну в доларах, ми конвертували суму компенсації за квартиру нашого колеги у 28534,18 долара.
- Умань, місто у Черкаській області, центральна частина України. Населення міста понад 80 тисяч людей.
«Ціни на купівлю квартир з початку війни збільшилися на відсотків 8-10. Поки дуже мало переселенців звертаються до мене з метою купівлі. Частіше це оренда, тобто тимчасове житло. Ті квартири, про які ви говорите (ред.- квартира 47.7 кв.м, вартість якої ми вираховували вище) можна придбати починаючи від 30 тисяч доларів. Звісно, що є варіанти дешевше, проте їх кількість дуже обмежена. Але, якщо брати житло за меншу вартість, то це переважно колишні гуртожитки, старі будинки тощо.» – розповіла Лариса Козаченко, керівниця агенції нерухомості «Житло Плюс» в Умані.
Наразі попит на квартири більше, ніж пропозиція, через нестачу об’єктів ціни підіймаються. Крім того, люди не сильно квапляться продавати квартири на вторинному ринку розповідає Лариса.
«В моїй агенції немає ще жодної угоди по купівлі квартири з переселенцями. Хоча, я спілкувалася з такими клієнтами, але вони переважно шукають об’єкти по селах й у віддалених районах. Там дешевше житло. В Умані я не спостерігаю активності переселенців щодо купівлі нерухомості. Переважно це місцеві та є великий відсоток військових.» – говорить Лариса Козаченко.
Вадим Мардіян, бахмутянин, головний редактор газети “Собития” наразі живе в Умані. Він поділився своїми враженнями про це місто та сказав, що за рівнем комфорту Умань майже ні відрізняється від Бахмута. Міські та приміські автобусні маршрути курсують постійно з ранку та до 22:00 години. З розташування міста практично в центрі України тут величезна кількість міжміських та міжнародних автобусних маршрутів та завжди є можливість вирушити до будь-якого міста. Тут з десяток великих і до сотні невеликих супермаркетів у кожному куточку міста. Це дуже зручно для мешканців. Проте, різниця між містами все-таки є.
Умань дуже схожа за рівнем комфорту на Бахмут до повномасштабного наступу рф. Джерело: Yuriy Garkaviy
“В Умані погані дороги та тротуари (навіть у центральній частині), повноцінної заміни асфальтового покриття майже немає (дві-три вулиці не береться до уваги), практикується ямковий ремонт, який за рік перетворюється на ями. У цьому питанні Бахмут набагато краще виглядав. Держпослуги майже не відрізняються від бахмутських, проте медичні послуги та робота держслужб у Бахмуті були кращими, зручнішими та доступнішими. Можна сказати, що в Умані, за всієї цифровізації послуг, відчувається присутність совкового підходу.” – розповідає Вадим.
Вадим також зауважив, що в Умані дуже дороге житло як для придбання (від $25 тис.), так і для оренди (від 5 тис. грн). Втім, за можливості він би придбав житло у місті.
«Звичайно, краще за рідне місто немає, проте в нинішній ситуації я б не відмовився придбати тут житло, бо в мене тут живуть родичі й за рік я добре познайомився з містом. До того ж від Умані до Києва (на півночі) та до Одеси (на півдні) всього 2-3 години на машині» – сказав Вадим
- Червоноград, місто у Львівській області, західна частина України. Населення міста понад 65 тисяч людей.
На заході ціни кругом піднялися суттєво, в тому числі й в Червонограді, десь на 20%. Ми нещодавно продали чотирьох кімнатну квартиру за 33 тисячі доларів, понад 27 тисяч це двокімнатна, понад 15 тисяч це однокімнатна. Раніше, наприклад, двокімнатну квартиру у нас можна було купити за 23 – 25 тисяч доларів. У нас зараз є трикімнатні квартири за 60 тисяч доларів, такі раніше коштували по 35-40 тисяч. Переселенці звертаються рідко (ред.- щодо купівлі квартир). Купляли, наприклад, дачні будиночки за містом, а так більше оренда.» – Наталія Ковальчук керівниця агенції нерухомості «Мрія Дім» у Червонограді
Запропонованої суми компенсації станом на зараз вистачить на придбання квартири у Червонограді. Джерело: Facebook сторінка Туристичний портал Червонограда
Наталія розповіла, що наш колега з Бахмута матиме змогу придбати таку ж за розмірами квартиру. Але тут враховується стан будинків, матеріали, з яких вони збудовані. Є хрущовки, сталінки, також ціна відрізняється залежно від районів.
Станом на зараз є можливість за запропоновану суму компенсації придбати житло у рівноцінному місті, принаймні для мешканців Бахмута. Складніша ситуація для маріупольчан, краматорців та мешканців інших великих міст, які не зможуть на цю суму відновити своє життя у такому ж великому місті на безпечніших територіях.
Утім, процес компенсації за зруйноване житло тільки запускається. Важко передбачити, як ринок відреагує на збільшення попиту на нерухомість з боку переселенців. Наприкінці квітня цього року міністерка з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій Ірина Верещук повідомила, що 2,5 млн українців жили у зараз вже зруйнованому або пошкодженому житлі. Житло 170 тисяч українців повністю зруйноване. І ці дані охоплюють тільки ті території, які наразі не знаходяться в окупації. Тож, початок видачі компенсацій людям збільшить попит на нерухомість, відповідно, ринок може відреагувати ще більшим підняттям цін, як це сталося із цінами на оренду житла.
Фото: «Бахмут.IN.UA»
Бахмут живе тут! Підписуйтесь на наш телеграм, тут завжди оперативні новини про місто, найсвіжіші фото та відео
А це наш цікавий і яскравий Інстаграм – підписуйтесь!
