Сьогодні бахмутяни не можуть отримати компенсацію за зруйноване житло, а розрахованої ж суми виплат вистачить на квартиру далеко не в кожному місті. Редакція “Бахмут.IN.UA” поговорила з юристом про основні проблеми, порівняла ціни на нерухомість та розрахувала за формулою, визначеною законодавством, суму компенсацій.
У своїй статті ми взяли до уваги декілька аспектів: рівень руйнації житла в Бахмуті, кількість населення в громаді, законодавство, що визначає порядок надання компенсацій, та принцип “справедливої компенсації”, який визначили ініціатори цього закону.
У відкритих джерелах міститься багато фото і відео, які демонструють стан інфраструктури в Бахмуті та обсяги руйнувань. При подачі заяв існують бази, якими керуються правоохоронці, а власник майна не обовʼязково повинен мати зафіксовані руйнування.
Ще на початку лютого 2023 року очільник Бахмутської міської військової адміністрації повідомляв, що серед усіх зруйнованих будинків у місті Бахмут є можливість відремонтувати лише 20%. Всі інші будівлі потрібно зводити наново. На початку року кількість пошкоджених росіянами будинків у громаді складала 358 багатоквартирних (або 53,1%) та 3800 (або 24,2%) приватних. Хоча точні дані неможливо встановити через активні бойові дії на території громади, очевидно, що з кожним днем боїв ця кількість буде тільки збільшуватися.
До повномасштабної війни на території Бахмутської громади проживало близько 80 тисяч жителів, серед яких 70 тисяч — це саме мешканці міста. Зараз більш втратила своє житло та вимушена була поїхати в пошуках безпеки в різні куточки світу. Хоча процес надання компенсацій вже почався, зокрема в Донецькій області, для бахмутян є певні перепони щодо отримання цих коштів.
Поки комісія не підтвердить, компенсацію не призначать
Даніїл Фуксман, юрист-аналітик Інституту законодавчих ідей, наголошує, що важливо розрізняти компенсацію за пошкоджене житло (Порядок, затверджений Постановою КМУ від 21 квітня 2023 р. № 381) та компенсацію за знищене житло (Порядок, затверджений Постановою КМУ від 30 травня 2023 р. № 600).
Процес компенсацій саме за пошкоджене житло вже розпочався. За повідомленнями “Донбас24″ станом на липень 79 мешканців Донеччини вже отримали компенсації. Всього мешканці області надіслали 1 629 заяв.
Хоча процес і запущений, мешканці громад, де ведуться активні бойові дії, поки не можуть претендувати на такі виплати. Адже у комісій немає фізичної можливості перевірити факт пошкодження, як цього наразі вимагає порядок.
Бахмутяни можуть подати пакет документів на отримання компенсації за пошкоджене житло, але такі заявки поки розглядатися не будуть. В умовах активних боїв за місто, які точаться наразі, немає впевненості чи житло залишиться пошкодженим, чи воно перейде в наступну категорію, а саме зруйнованого житла.
Пунктом 6 Порядку, затвердженого Постановою КМУ від 21 квітня 2023 року № 381, передбачено, що компенсація за пошкоджене житло може надаватись, зокрема, за умови, що об’єкт нерухомого майна розташований на території, що не включена до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Мінреінтеграції. Враховуючи, що Бахмутський район включено до цього Переліку, наразі отримати компенсацію за пошкоджене житло в цьому районі неможливо.
Даніїл Фуксман // юрист
Очікуємо на нові правила обстеження майна в зоні бойових дій
Проте Даніїл зазначає, що Законом про компенсацію передбачений обов’язок КМУ визначити особливості проведення обстеження пошкоджених та знищених об’єктів нерухомого майна, які розташовані у територіальних громадах в районі проведення воєнних (бойових) дій або перебувають у тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні).
Юрист повідомляє, що Мінінфраструктури розробляє проєкт постанови КМУ про порядок проведення обстеження майна, яке знаходяться на територіях, які розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або перебувають у тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні), однак лише з метою фіксації факту знищення таких об’єктів та надання подальшої компенсації за знищені об’єкти.
На думку фахівця, отримати компенсацію за пошкоджене житло, яке розташоване в Бахмутському районі стане можливим лише якщо КМУ визначить особливості обстеження пошкодженого житла та внесе зміни до Порядку, затвердженого Постановою КМУ від 21 квітня 2023 р. № 381.
На жаль, станом на зараз такі норми стосуються і виплат за зруйноване житло, щодо яких програма стартувала тільки 15 липня. Навіть за умови того, що на великій кількості відео з міста видно будинки, які зруйновані цілковито, мешканці Бахмуту наразі не можуть претендувати на компенсації.
Адже у Порядку КМУ №600, який регламентує цю процедуру, зазначено: Комісія має право зупинити розгляд заяви щодо знищених об’єктів нерухомого майна, якщо проведення обстеження об’єкта є неможливим з міркувань безпеки. Після змін до порядку обстеження об’єктів, які постраждали від воєнних дій, така перевірка може проходити через супутникову зйомку або іншим чином. Важливо, щоб у процесі підтвердження факту руйнування члени Комісії не ставили під загрозу власне життя та здоров’я.
Тому, не зважаючи на запуск програми в Україні, органи місцевого самоврядування окупованих громад Донеччини або на лінії зіткнення не зможуть використовувати інструмент компенсації ні за зруйноване, ні за пошкоджене житло. Наприклад, у Бахмуті з 6 червня існує Комісія з розгляду питань щодо надання компенсації за пошкоджені об’єкти нерухомого майна. Втім, вона може лише ухвалювати рішення із зупинення розгляду заяв мешканців. Без змін у нормативно правових актах з боку уряду, місцеві ради не мають права затверджувати виплату компенсацій без огляду об’єктів нерухомості.
Чи справедливою буде компенсація?
Вже зараз мешканці Донеччини активно обговорюють формули розрахунку компенсації саме за зруйноване житло. Найбільший резонанс викликав регіональний коефіцієнт для формули розрахунку компенсації, який для всієї Донецької області складає 0,5. Варто зауважити, що для більшості областей коефіцієнт відрізняється в залежності від районів.
Також вищий коефіцієнт мають міста обласного значення. Проте Донецька і Луганська область мають однаковий коефіцієнт не зважаючи на різні райони, населеність, якість життя у містах тощо. Так на законодавчому рівні було прирівняно вартість житла, наприклад, у селі Званівка та у місті Бахмуті.
Йдеться про те, щоб врахувати особливості типу зруйнованого житла, його конструкції, а також рівень розвитку міста чи села, в якому знаходилося житло, його промисловий потенціал, його місце в системі розселення в країні тощо. Такий підхід допоможе надати людям справедливу компенсацію для отримання житла, рівноцінного зруйнованому.
Олена Шуляк // голова партії “Слуга народу” та голова Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.
Проте з тими коефіцієнтами, які існують зараз, мешканці Донецької області не можуть отримати справедливу компенсацію. Наприклад, регіональний коефіцієнт для Маріуполя, який був центром металургійної промисловості та мав населення близько 430 тисяч людей, є меншим, аніж коефіцієнт Луцька, Вінниці, Ужгорода, Миколаєва та інших міст, де кількість населення на кількість великих промислових підприємств є нижчими.
Маріупольська міська рада вже направила лист до КМУ з проханням збільшити коефіцієнт з 0,5 до 1. Таке ж прохання була направлено від Євгенії Деменкової, адвокатки з Бахмута.
Також відомо, що мер Маріуполя мер Вадим Бойченко звернувся до КМУ наголосивши, що затверджені коефіцієнти для маріупольців найнижчі, що унеможливлює придбання рівноцінного житла.
Наразі конкретних результатів щодо цих листів немає. Проте від надсилання першого з них минуло лише трохи більше ніж 2 тижні. Тому судити про дії або бездіяльність з боку Уряду щодо цього питання ще зарано.
Скільки бахмутяни отримають за зруйноване житло?
Наша редакція також вирішила розрахувати вартість зруйнованого житла одного з працівників та дізнатися, чи за ці кошти можливо придбати рівноцінну нерухомість у місті, яке приблизно схоже за розмірами та кількістю населення на Бахмут.
Вам буде цікаво
- Як отримати компенсацію за зруйноване житло?
- Хто з українців може отримати кредит на доступне житло?
- Що таке Єоселя і як військовослужбовці можуть отримати доступне житло?
Отже, Постановою затверджена наступна формула розрахунку вартості зруйнованого житла:
для зруйнованих квартир, інших житлових приміщень в будівлі (далі — квартири):
Ві=Вср х Кр х Ккімн х Крік х Sзн ≥ Віпов, де Ві — розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна (квартири), гривень;
Вср — показник вартості 1 кв. метра житла на вторинному ринку в цілому по Україні, що становить 36 422,33 гривні;
Кр — регіональний коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від розташування знищеного об’єкта нерухомого майна (квартири), наведений у додатку 3;
Ккімн — коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від кількості кімнат знищеного об’єкта нерухомого майна (квартири), наведений у додатку 4;
Крік — коефіцієнт, який враховує відмінність ціни за 1 кв. метр залежно від року забудови знищеного об’єкта нерухомого майна (квартири), наведений у додатку 5;
Sзн — площа знищеного об’єкта нерухомого майна, кв. метрів
Отже, власник двокімнатної квартири в місті Бахмут загальної площі 47,7 м2 в будівлі 1965 року може отримати мінімальну вартість компенсації у сумі 557 846,76 гривень, а саме:
Ві=Вср(36422,33 грн.) х Кр(0,5) х Ккімн(0,9307) х Крік(0,69) х Sзн(47,7м2)= 557 846,76 гривень
Але це ще не все, адже в цій формулі є ще один показник: Віпов — компенсація за знищений об’єкт нерухомого майна, визначена за показником опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, який розраховується по формулі:
Віпов=Пов х Sзн,
Показник опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані станом на 01 квітня 2023 року) затверджений наказом Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України 17 травня 2023 року № 408 по Донецькій області складає 21 925 грн.
Віпов=Пов(21925грн) х Sзн ( 47,7м.2) = 1 045 822,50 гривень.
Тобто, власник вищевказаної квартири може отримати компенсацію за зруйноване житло у сумі 1 045 822,50 гривень.
Важливо сказати, що сума компенсації не оподатковується, але людина, яка отримує ці кошти, має сплатити всі податки та збори, які на неї будуть покладені в процесі купівлі квартири. Але всі платежі і збори повʼязані з купівлею житла не можуть покриватися за рахунок компенсації.
Юрист пояснює, що відповідно до підпункту 165 Податкового кодексу України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включаються, зокрема, сума державної та соціальної матеріальної допомоги, державної допомоги, компенсацій.
Тобто, компенсації за пошкоджене та знищене житло не оподатковуються. У п. 47 Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна йдеться про те, що податки та платежі, які потрібно сплатити у зв’язку купівлею квартири, сплачуються особою самостійно, на них не можна отримати компенсацію.
Чи можливо за ці гроші придбати рівноцінну нерухомість?
У березні цього року наша редакція запитала у підписників, чи планують вони повертатися у Бахмут після війни. Участь в ньому взяло понад 6 тисяч бахмутян, понад 80% опитуваних виявили бажання повернутися у місто. Проте після звільнення Бахмута від окупантів, на нього чекає довгий процес розмінування, відбудови інфраструктури, зокрема, комунікацій для забезпечення базових потреб міста (газ, вода, електрика).
З урахуванням ступеня руйнації, це може зайняти роки. Тож можна припустити, що за умови отримання компенсації за зруйноване житло частина містян захочуть придбати нерухомість у більш безпечних регіонах. Щоб зрозуміти, чи матимуть змогу бахмутяни купити нерухомість за ті суми компенсації, які наразі пропонуються, ми зв’язалися з кількома агенціями нерухомості в інших містах України.
Оскільки більшість оголошень про продаж нерухомості вказують ціну в доларах, ми конвертували суму компенсації за квартиру нашого колеги у 28 534,18 долара. Показуємо на прикладі Умані та Червонограда.
Умань
Умань, місто у Черкаській області, центральна частина України. Населення міста понад 80 тисяч людей.
Місцева ріелторка Лариса Козаченко пояснює, що ціни на купівлю квартир з початку війни збільшилися на відсотків 8-10. Щодо переселенців, то вони рідко звертаються до агенцій нерухомості, аби придбати житло. Частіше це оренда, тобто тимчасове житло.
Квартира 47.7 кв.м, в Умані коштує від 30 тисяч доларів. Звісно, що є варіанти дешевше, проте їхня кількість дуже обмежена. Це переважно колишні гуртожитки, старі будинки тощо.
Наразі попит на квартири більший, ніж пропозиція. Через нестачу об’єктів ціни підіймаються. Крім того, люди не сильно квапляться продавати квартири на вторинному ринку, розповідає Лариса.
У моїй агенції немає ще жодної угоди по купівлі квартири з переселенцями. Хоча я спілкувалася з такими клієнтами, але вони переважно шукають об’єкти по селах та у віддалених районах. Там дешевше житло. В Умані я не спостерігаю активності переселенців щодо купівлі нерухомості. Переважно це місцеві та є великий відсоток військових.
Лариса Козаченко // ріелтор
Вадим Мардіян — бахмутянин, головний редактор газети “Собития”, наразі живе в Умані. Він поділився своїми враженнями про це місто. Каже, що за рівнем комфорту Умань майже не відрізняється від Бахмута. Міські та приміські автобусні маршрути курсують постійно від ранку та до 22:00 години.
Розташоване місто практично в центрі України, тут величезна кількість міжміських та міжнародних автобусних маршрутів, тож є можливість дістатися до будь-якого міста. Тут з десяток великих і до сотні невеликих супермаркетів у кожному куточку міста. Це дуже зручно для мешканців. Проте різниця між містами все-таки є.
За словами Вадима, в Умані погані дороги та тротуари. У цьому питанні Бахмут був набагато краще Держпослуги майже не відрізняються від бахмутських, проте медичні послуги та робота держслужб у Бахмуті були кращими, зручнішими та доступнішими, каже бахмутянин.
Вадим також зауважив, що в Умані дуже дороге житло як для купівлі (від $25 тисяч), так і для оренди (від 5 тисяч гривень). Втім, за можливості він би придбав житло у місті.
Звичайно, краще за рідне місто немає, проте в нинішній ситуації я б не відмовився придбати тут житло, бо в мене тут живуть родичі й за рік я добре познайомився з містом. До того ж від Умані до Києва (на півночі) та до Одеси (на півдні) всього 2-3 години на машині.
Вадим // бахмутянин
Червоноград
Червоноград, місто у Львівській області, західна частина України. Населення міста понад 65 тисяч людей. Місцева ріелторка наголошує, що ціни всюди піднялися суттєво, в тому числі у Червонограді (приблизно на 20%).
Чотирьох кімнатну квартиру продають тут за 33 тисячі доларів, а за понад 27 тисяч можна придбати двокімнатну оселю, понад 15 тисяч — однокімнатна.
Наталія розповіла, що наш колега з Бахмута матиме змогу придбати таку ж за розмірами квартиру. Але тут враховується стан будинків, матеріали, з яких вони збудовані. Є хрущовки, сталінки, також ціна відрізняється залежно від районів.
Станом на зараз є можливість за запропоновану суму компенсації придбати житло у рівноцінному місті, принаймні для мешканців Бахмута. Складніша ситуація для маріупольчан, краматорців та мешканців інших великих міст, які не зможуть на цю суму відновити своє життя у такому ж великому місті на безпечніших територіях.
Утім, процес компенсації за зруйноване житло тільки запускається. Важко передбачити, як ринок відреагує на збільшення попиту на нерухомість з боку переселенців. Наприкінці квітня цього року міністерка з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій Ірина Верещук повідомила, що 2,5 мільйона українців жили у зараз вже зруйнованому або пошкодженому житлі.
Житло 170 тисяч українців повністю зруйноване. І ці дані охоплюють тільки ті території, які наразі не перебувають в окупації. Тож початок видачі компенсацій людям збільшить попит на нерухомість, відповідно, ринок може відреагувати ще більшим підняттям цін, як це сталося із цінами на оренду житла.
Читайте також:
- Відродження Бахмута. Погляд із Варшави
- Відбудова Бахмута: як не допустити розкрадання грошей
- Чи можливо відбудувати Бахмут після перемоги
Бахмут живе тут – підписуйтесь на наш Телеграм та Інстаграм!
