Весною 2025 року розпочався проєкт “Спільне бачення нового дому”. Мета проєкту — не просто збудувати будинки, а об’єднати людей. Йдеться про створення дружньої, інтегрованої спільноти, де бахмутяни і місцеві мешканці Гостомельської громади зможуть жити поруч, будувати нові зв’язки, зберігаючи ідентичність своїх громад. Проте шлях цього проєкту виявився складнішим, ніж очікували. Земельна ділянка, навколо якої вибудовувався весь проєкт, не була погоджена. 

Що відбувається з проєктом зараз і які зміни в нього внесли? Розповідаємо у матеріалі.

Що передбачав проєкт першочергово?

Громадська організація “Бахмутська фортеця” разом із партнерами планувала реалізувати проєкт “Спільне бачення нового дому”. У межах цього проєкту мала проводитись робота над розробкою бачення розвитку конкретної земельної ділянки у Гостомелі. Нашою метою було провести дослідження та сформувати спільне бачення майбутнього простору через залучення як бахмутян, так і мешканців Гостомеля.

Особливістю проєкту є людиноцентричний підхід — майбутній квартал планувалося створювати з урахуванням голосу людей, адже саме вони мали визначати, яким буде цей простір. Дослідження передбачало розробку рекомендацій та завдань для створення архітектурної концепції на конкретній ділянці, орієнтованій на потреби обох громад. 

Також проєкт включав відкриту комунікацію та активне залучення мешканців до обговорення, щоб новий квартал відповідав їхнім очікуванням і став прикладом якісної співпраці між громадами. Однак, ділянка в Гостомелі, яку планували брати першочергово, не буде фігурувати у цьому проєкті. Відповідно ми хочемо детально прокомунікувати причини змін, особливо враховуючи негативний досвід попередніх відмов у наданні земельних ділянок

Зміна планів: чому довелося шукати нову землю

Початковий план реалізації проєкту відбувався навколо конкретної земельної ділянки в селищі Гостомель, яку Бахмутська адміністрація хотіла використовувати на умовах суперфіцію під будівництво житлового кварталу для бахмутян.

Олександр Марченко — представник Бахмутської міської військової адміністрації, який координує комунікацію з громадами-партнерами. Під час зустрічі він розповів, що робота над пошуком нової ділянки в Гостомельській громаді триває. Цього разу це має бути земля комунальної власності.

За словами Марченка, попередній досвід із приватною землею показав, що такий шлях надто ризикований. Виникає логічне питання, чому МВА одразу не шукала землю у власності громади? На це питання відповідь дав Олександр Марченко.

“До нас вийшли з пропозицією надати земельну ділянку, саме приватну. Вона знаходиться в дуже зручному місці, це проїзне місце, там можливо було створити й парки, сквери, набережну. Тому ця земельна ділянка була привабливою, вона, за першими домовленостями, надавалась безплатно в користування”, — каже Олександр Марченко

Саме тому зараз шукають земельну ділянку у власності громади, щоб уникнути юридичних колізій.

“Ми втратили багато часу, бо договір, який нам запропонували, був неприйнятним для органів місцевого самоврядування. Але ми не здаємося. Є повне порозуміння з місцевою владою Гостомеля, і проєкту бути”, — наголосив він.

Приватний власник на початковому етапі пропонував передбачити у договорі частку житлових приміщень під свої потреби (за повідомленням — близько 12%), при цьому землю планувалося передати в користування на умовах суперфіцію (тимчасове право користування).

Наприклад, якщо умовно вартість усього проєкту становила б $300 млн, то 12% житлових приміщень дорівнювали б приблизно $36 млн вартості готового об’єкта, які власник отримав би у вигляді відповідної площі.

Примітка. Договір суперфіцію — це угода, за якою власник земельної ділянки надає іншій особі право користуватися цією ділянкою для забудови (будівництва житлових, промислових, побутових та інших споруд). Головна особливість такого договору полягає в тому, що право власності на споруди, зведені на цій ділянці, належить не власнику землі, а землекористувачу (особі, що отримала право суперфіцію). 

Софія Бондар: “Мета не змінилася — змінилися методи”

Урбаністка ГО “Розквіт” Софія Бондар розповіла, що після невдачі з ділянкою команда вирішила не згортати роботу, а адаптувати її під нові реалії.

“Ми зрозуміли, що наша мета — створення житла для бахмутян у Гостомелі — залишається актуальною незалежно від ділянки. Просто тепер у нас трохи інші завдання, інші методи й кінцеві результати”, — каже Софія.

Якщо раніше дослідження стосувалися конкретного простору — майбутнього кварталу і його планування, то тепер команда зосереджується на глибшому вивченні самої громади переселенців.

“Ми ввели термін “інтеграція” — це про те, як бахмутська громада може влитися в інше середовище, не втративши себе. Ми хочемо дослідити особливості ідентичності бахмутян, їхні потреби, цінності, проблеми адаптації. Це дослідження стане основою для подальшого етапу, коли ділянка буде визначена”, — пояснює вона.

Тепер замість архітектурних планів команда працює над аналітичним документом, який матиме три розділи, а саме:

Дослідження житлових моделей — як в Україні та Європі вирішується питання житла для ВПО, які існують сценарії заселення, які політики працюють.

Ідентичність бахмутської громади — результати опитувань, історії людей, їхнє бачення дому і потреби.

Рекомендації щодо подальшого проєктування. Фінальний блок — це рекомендації для органів влади та проєктувальників: як планувати інтеграцію, на що звертати увагу при виборі ділянки й заселенні.

“Цей документ стане аргументованою позицією для місцевої влади. Він допоможе пояснити, чому житло для бахмутян потрібне саме зараз, і посилить переговорну позицію з донорами. Ми хочемо, щоб Бахмутська адміністрація виглядала не просто як прохач фінансування, а як стратегічний партнер із чітким баченням”, — пояснює Софія Бондар.

Голос громади: опитування і партисипація

Попри всі зміни, ми не відмовилися від головного принципу — залучення людей. У листопаді стартувало опитування серед бахмутян, щоб зібрати дані про їхні потреби, умови проживання, бачення майбутнього дому. Результати дослідження стануть базою для майбутнього технічного завдання архітекторам і донорам, коли земельне питання буде вирішено.

“Для нас важливо почути кожного. Опитувальник допоможе отримати інформацію про реальний стан і водночас дасть контакти для глибинних інтерв’ю. Потім ці результати ми обговоримо з громадою на відкритій онлайн-події”, — пояснила Софія.

Щоб охопити більше людей, до процесу долучаються хаби бахмутян у різних містах. Отримати посилання на анкету можна через співробітників хабу чи через команди хабів. З метою верифікації бахмутян, його не публікують у відкритому доступі.

Після онлайн опитування відбудеться публічна презентація результатів, також через хаби буде поширюватися інформація про зустріч. У планах також публічна презентація проєкту.

“Ми вже не одні“: досвід, який переймають інші

Попри труднощі, Олександр Марченко переконаний, що цей проєкт має велике майбутнє — і вже став прикладом для інших громад.

“Ми вже не одні. За нами пішов Маріуполь — вони отримали дві земельні ділянки у Василькові й Білій Церкві. Ми спілкуємося, допомагаємо один одному, підглядаємо, як це можна зробити. Основне питання зараз — це пошук коштів. Але ми працюємо й не здаємося”, — каже він.

Для бахмутян тема житла залишається найболючішою. Варто зазначити, що наразі ефективного комплексного механізму для розв’язання житлового питання для мешканців, чиє майно залишилося на тимчасово окупованих територіях — на державному рівні досі немає. Частково перші компенсації для переселенців з ТОТ відкриє Постанова 1176. Згідно з нею внутрішньо переміщеним особам, які мають статус учасника бойових дій або особи з інвалідністю внаслідок війни, передбачається державна компенсація на придбання житла. На ці потреби виділили 120 мільйонів євро, ці кошти 3 тисячі родин зможуть отримати ваучери та придбати власне житло. Постанова запрацює вже в кінці листопада.

“Дев’яносто дев’ять відсотків звернень громадян — це питання житла. Люди втомилися чекати, але ми шукаємо всі можливості. Якщо не вийшло з тією ділянкою — знайдемо іншу і будемо працювати”, — наголосив посадовець.

Попереду — новий етап

Попри зміну формату, проєкт “Спільне бачення нового дому” продовжується.
До кінця грудня команда планує завершити дослідження, узгодити з Міжнародним фондом “Відродження” оновлений план дій і підготувати фінальний документ із рекомендаціями.

Паралельно Бахмутська міська військова адміністрація разом із Гостомельською громадою проводить технічний аналіз кількох земельних ділянок — двох у межах Гостомеля та однієї поруч із ним. За словами Олександра Марченка, рішення щодо конкретної локації мають ухвалити після отримання повного пакета документації від громади.

“Ми домовилися, що Гостомельська громада надасть викопіювання з технічної документації. Після цього ми проаналізуємо обмеження і визначимося, яку ділянку можна взяти в роботу”, — уточнив він.

Таким чином, проєкт не призупинено — він переходить у фазу партисипації та підготовки, яка має забезпечити сталість наступних етапів. Його ключові завдання — завершити дослідження, погодити зміни з донорами та визначити землю, на якій у перспективі може постати житло для бахмутян.

Примітка. Матеріал підготовлений у межах Проєкту “Імпульс”, що реалізується Міжнародним фондом “Відродження” та Фондом Східна Європа за фінансування Норвегії (Norad) та Швеції (Sida). Зміст матеріалу не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду “Відродження”, Фонду Східна Європа, Уряду Норвегії та Уряду Швеції.Проєкт “Імпульс” реалізують Фонд Східна Європа та Міжнародний фонд “Відродження” за підтримки Norad та Sida. Його мета — посилення організацій громадянського суспільства у постраждалих регіонах, підтримка відновлення, інклюзивності та місцевої демократії. У межах цієї програми було передбачено малі гранти для локальних організацій, які можуть ініціювати зміни у своїх громадах.

Читайте також:

“Спільне бачення нового дому”: розповідаємо про передпроєктне обговорення житлового кварталу в Гостомелі

Бахмут живе тут – підписуйтесь на наш Телеграм та Інстаграм!

Одним із варіантів житла для внутрішньо переміщених осіб є соціальне житло — доступне, частково субсидоване державою та з власними перевагами і недоліками. Такі будинки зводитимуть для переселенців з Маріуполя, і подібна модель може стати реальною опцією й для бахмутян, які втратили власне житло або були змушені залишити рідне місто.

Експерт із житлової політики Олександр Анісімов розповів про те, як працює соціальне житло в Україні, які механізми фінансування використовуються та з якими викликами стикаються мешканці і громади.

Соціальне житло в Україні на рівні законодавства

Як пояснює експерт, соціальне житло в Україні, згідно з чинним законодавством, – це житло публічної власності, тобто або державне, або комунальне. Але зараз, фактично, його не існує. Так, подекуди можна знайти поодинокі квартири, які ще зберігають статус соціального житла, але їх вкрай обмежена кількість, і цей фонд зменшувався до 2022 року. Нового соціального житла в розумінні законодавства майже не було створено і за останні 3 роки.

Самі соціальні гуртожитки були виведені з категорії соціального житла як такі під час прийняття Закону України “Про житловий фонд соціального призначення” ще у 2006 році.

У чому “підводні камені” соціального житла? 

Експерт називає дві головні проблеми Закону щодо “соціального житла”. Перша – це черга на нього, а друга – це фінансовий парадокс, закладений в ньому. 

“Черга – це проблема номер один в соціальному житлі. Чому? Тому що вона побудована на моделі, за якою в радянський час ви могли отримати квартиру відразу з якимось базовим внеском, але ви не були її власником. Потім ця черга дуже довгими етапами трансформувалася, і в результаті зараз вона існує, як муніципальна черга. Тобто її збирають муніципалітети щодо своїх мешканців, тому до внутрішньопереміщених осіб стосунку вона немає. Й потрібно розуміти, що насамперед муніципалітети збирали чергу зі своїх мешканців, яким потрібне житло”, — пояснює Олександр Анісімов.

Додамо, що у Постанові Кабміну від 2 липня 2025 року № 796 йшлося про реалізацію протягом двох років проєкту щодо створення фонду муніципального (соціального) орендного житла та надання його в оренду. Це експериментальний проєкт, за яким фінансування йде за кошти місцевих бюджетів, а також можна залучати кредитні і грантові кошти тощо. 

Органам місцевого самоврядування Кабмін рекомендував долучитися до експериментального проєкту зі створення муніципального (соціального) орендного житла — щонайменше 10% такого житлового фонду обов’язково резервувати для вразливих категорій, а саме для ВПО старшого віку з територій бойових дій або окупації, чиє житло знищене або непридатне, також для: 

• сімей з людьми з інвалідністю;
• сімей, де є люди, які потребують постійного догляду;
• сімей із сиротами, дітьми під опікою;
• багатодітних сімей з трьома і більше дітьми, де є опіка/піклування.

Примітка. Законодавство про соціальне житло наразі застаріле, оскільки датується ще 2006 роком. У червні 2025 року Олена Шуляк, голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування заявила, що для повноцінної житлової реформи, крім ухвалення законопроєкту №12377 (ред. наразі він на етапі підготовки до другого читання” “Про основні засади житлової політики”), Україні слід створити нове законодавство щодо фонду соціального житла, а також провести низку змін на рівні Податкового кодексу, що дасть можливість вивести ринок оренди з тіні. Нагадаємо, що у 2025 році в Україні запрацювала субсидія на оренду житла для ВПО, але ця послуга на практиці не працює. Як пояснювала Оксана Жолнович, реалізація програми спіткнулась об “сірий” ринок оренди, тобто орендодавці ведуть бізнес в “тіні”, не сплачуючи податків.

Олександр Анісімов пояснює, що окрім проблем з чергами на соціальне житло, друга складність полягає в фінансовій моделі, яка передбачає надання житла за доступну для людей плату.

“В наявному Законі про соціальне житло немає механізмів, які б відповідали на питання: “Яким чином це житло має утримуватись у придатному стані в майбутньому через 10-20-30 років”? Простими словами, органи місцевого самоврядування інтерпретують це як бюджетний тягар, бо вони беруть на себе ще одне соціальне зобов’язання. Адже, крім того, щоб побудувати таке житло, його треба ще й утримувати, а як — це вже питання. Бо з вартістю плати за соціальне житло є механізм встановлення орендної ставки, який пов’язаний з вашою зарплатою чи вашими доходами у домогосподарстві, але в результаті він може бути такий, що ви платите дуже мало, і муніципалітет за це житло отримує копійки. Для муніципалітетів це фінансове самогубство. І в цій частині полягає корінна проблема, що, по-перше, в черзі стоять не ті люди, яким воно потрібне, бо там, наприклад, стоять люди з 70-х років, і це не люди, яких немає куди прийти — це люди, які мають житло, але воно, наприклад, замале, не в тому стані тощо. Й, звісно, фінансова модель забезпечення регулювання цього житла винятково в інтересах орендаря, без запобіжників у випадках несплати та загалом системи балансування витрат між громадами та урядом перетворює цю історію в фінансову профанацію”, — пояснює експерт з питань житлової політики.

Плата за соціальне житло в Україні: як розраховується?

Наразі плата за соціальне житло в Україні регулюється Законом України

“Про житловий фонд соціального призначення” 2006 року. При встановленні плати враховують наступні фактори:

1) середньомісячний сукупний дохід наймача та членів його сім’ї, які проживають разом з ним, за попередній рік з розрахунку на одну особу; вартість майна, що знаходиться у власності громадянина та членів його сім’ї; інші обставини, які безпосередньо впливають на майновий стан громадянина;

2) загальна площа житла;

3) кількість осіб, які в ньому проживають;

4) перелік отриманих житлово-комунальних послуг;

5) місце розташування жилого будинку.

4. Плата за житло із житлового фонду соціального призначення складається з плати, яка вноситься безпосередньо наймачем, та державної допомоги, що надається відповідно до закону.

Плата за житло, яка вноситься безпосередньо наймачем соціального житла, не повинна перевищувати 20 відсотків сукупного доходу наймача та членів його сім’ї, які проживають разом з ним.

5. Органи місцевого самоврядування здійснюють перерахунок коштів на плату за капітальний ремонт соціального житла балансоутримувачу відповідного будинку пропорційно площі житлового фонду соціального призначення.

6. Умови відрахування плати на капітальний ремонт житлового фонду соціального призначення, який передається з державної власності в комунальну, визначаються договором.

Умови відрахування плати на капітальний ремонт житлового фонду соціального призначення, який створюється за кошти державного бюджету, визначаються законом.

7. Плата за соціальне житло, що перебуває у приватній власності, здійснюється за угодою між власником та відповідним органом місцевого самоврядування.

Відрахування плати на капітальний ремонт житлового фонду соціального призначення, який створено за рахунок коштів юридичної або фізичної особи, здійснюється цією особою, якщо договором з органом місцевого самоврядування не передбачено інше.

8. Плата за найм соціального житла використовується органами місцевого самоврядування виключно на формування та утримання житлового фонду соціального призначення, а також на його пристосування до потреб осіб з інвалідністю та дітей з інвалідністю.

9. Спори щодо плати за соціальне житло вирішуються у судовому порядку.

Загалом, система оплати соціального житла, де наймач сплачує не більше 20% свого сукупного доходу, створена для захисту малозабезпечених родин і забезпечення доступного проживання. Це те, що потрібно переселенцям та переселенкам. Такий підхід гарантує, що люди не витрачатимуть більшу частину доходів на оренду, а держава компенсує різницю. Водночас цей механізм створює значне навантаження на місцеві бюджети — особливо там, де ресурси обмежені. 

“При будівництві чи утримуванні соціального житла не зрозуміло, як закласти фінансування на довгостроковий період, адже муніципалітет не може передбачати, скільки буде отримувати коштів з оренди, тому для бюджету це ризиковано”, — додає Олександр Анісімов.

З досвіду експерта, в Україні вже були преценденти, коли громади відмовлялися навіть розглядати пропозиції щодо будівництва соціального житла, бо розуміють, що навіть якщо будівництво профінансують донори, то утримання ляже на бюджет громади, який часто дуже обмежений.

А сама громада буде відповідальна за все, що відбувається всередині цього житла — від ремонту до ймовірних соціальних конфліктів між мешканцями: конфлікти, скарги, управління будинком, юридична відповідальність;

Спікер каже, що громади бояться не тільки фінансів, а й організаційної відповідальності. Але є інший приклад, який для приймаючих громад є більш прийнятним: коли проєкт реалізує приватний фонд чи інша організація, яка сама управляє будинком, — це зменшує навантаження і ризики для міста. Громада може надати землю, але не несе повної відповідальності, тому такий формат для них легший і привабливіший, хоча лише вкрай обмежено відповідає на масштаб викликів розселення переміщених осіб.

Складнощі управління ділянкою та житлом, коли майно однієї громади розташоване на території іншої громади

Юридично така ситуація можлива — обмежень немає, але виникає складна конструкція власності та управління, бо мешканці формально залишаються “прописаними” в іншій громаді. Це ускладнює адміністрування, соціальні права та відповідальність за житло.

Також, як пояснює експерт, є ризики довгострокової відповідальності. Громада, яка передала майно, через 10–15 років може захотіти від нього відмовитися з політичних чи фінансових міркувань, а мешканці залишаться жити в будинку, і тоді доведеться розв’язувати питання управління житлом і конфлікти. Й останнє: спроба реалізувати “соціальне змішування”, тобто поселити людей з різних громад поруч, створює додаткову адміністративну та організаційну складність. Так, схожа модель діє у країнах Європи, наприклад у Франції, є приклади, коли в одному будинку є і соціальне, й звичайне житло. Але такі проєкти потребують високої компетентності врядування та ресурсів, яких місцеві органи в Україні часто не мають.

Олександр Анісімов радить уникати таких конструкцій і обмежитися зрозумілими формами, де соціальне житло належить одній громаді — це зменшує ризики для майбутніх керівників та мешканців і робить управління простішим та передбачуваним.

Примітка. Матеріал підготовлений у межах Проєкту “Імпульс”, що реалізується Міжнародним фондом “Відродження” та Фондом Східна Європа за фінансування Норвегії (Norad) та Швеції (Sida). Зміст матеріалу не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду «Відродження», Фонду Східна Європа, Уряду Норвегії та Уряду Швеції. Його мета — посилення організацій громадянського суспільства у постраждалих регіонах, підтримка відновлення, інклюзивності та місцевої демократії. У межах цієї програми було передбачено малі гранти для локальних організацій, які можуть ініціювати зміни у своїх громадах.

Бахмут живе тут – підписуйтесь на наш Телеграм та Інстаграм!

В Україні працює чотири основні моделі заселення, які або вже функціонують, або врегульовані законодавчо, або ж розглядаються у майбутніх проєктах.

Про це розповіла фахівчиня “Розквіту” Ангеліна Татарікова.

Основні моделі заселення в Україні

Соціальне житло
Це найбільш відома модель, яка передбачає надання житла державою або місцевою владою за зниженою платою або безплатно. Воно призначене для малозабезпечених та соціально вразливих категорій населення, щоб забезпечити їм базові умови проживання.

Тимчасове житло
Надається людям, які опинилися у складних обставинах, зокрема внутрішньо переміщеним особам. Основна характеристика — обмежений термін проживання. Відбір здійснюється за бальною системою: враховується статус ВПО, наявність ветеранського статусу та інші соціальні показники.

Муніципальне орендне житло
Це житло, що належить місцевій громаді та здається в оренду за доступною ціною, але не безкоштовно. Воно орієнтоване на людей із середнім доходом, які не можуть дозволити собі ринкову оренду, але й не підпадають під категорію соціального житла. Під час відбору враховують дохід родини, наявність або відсутність власного житла та інші соціальні критерії.

Житло з правом викупу
Модель передбачає, що людина спершу орендує житло, а частина орендних платежів може зараховуватися як внесок у майбутній викуп. Згодом орендар отримує право придбати житло, в якому проживав.

Кому можуть надати різні види житла

Ангеліна Татарікова пояснює, що критерії відбору залежать від моделі.

• Соціальне житло надається людям із найнижчими доходами та високим рівнем соціальної вразливості. Важливою умовою є перебування на житловому обліку.
• Тимчасове житло здебільшого призначене для ВПО. Існує бальна система, де враховується низка факторів: соціальний статус, наявність дітей, статус ветерана тощо.
• Муніципальне орендне житло передбачає врахування доходів родини, пріоритетності та житлових умов. Також може застосовуватися бальна система.

Окремо експертка наголошує, що на критерії можуть впливати донори, якщо вони беруть участь у фінансуванні житлового проєкту. Тоді вони мають право визначати додаткові умови або пріоритети.

До теми:

У Гостомельській громаді шукають ділянку для будівництва житла для бахмутян

Бахмут живе тут – підписуйтесь на наш Телеграм та Інстаграм!