Одним із варіантів житла для внутрішньо переміщених осіб є соціальне житло — доступне, частково субсидоване державою та з власними перевагами і недоліками. Такі будинки зводитимуть для переселенців з Маріуполя, і подібна модель може стати реальною опцією й для бахмутян, які втратили власне житло або були змушені залишити рідне місто.

Експерт із житлової політики Олександр Анісімов розповів про те, як працює соціальне житло в Україні, які механізми фінансування використовуються та з якими викликами стикаються мешканці і громади.

Соціальне житло в Україні на рівні законодавства

Як пояснює експерт, соціальне житло в Україні, згідно з чинним законодавством, – це житло публічної власності, тобто або державне, або комунальне. Але зараз, фактично, його не існує. Так, подекуди можна знайти поодинокі квартири, які ще зберігають статус соціального житла, але їх вкрай обмежена кількість, і цей фонд зменшувався до 2022 року. Нового соціального житла в розумінні законодавства майже не було створено і за останні 3 роки.

Самі соціальні гуртожитки були виведені з категорії соціального житла як такі під час прийняття Закону України “Про житловий фонд соціального призначення” ще у 2006 році.

У чому “підводні камені” соціального житла? 

Експерт називає дві головні проблеми Закону щодо “соціального житла”. Перша – це черга на нього, а друга – це фінансовий парадокс, закладений в ньому. 

“Черга – це проблема номер один в соціальному житлі. Чому? Тому що вона побудована на моделі, за якою в радянський час ви могли отримати квартиру відразу з якимось базовим внеском, але ви не були її власником. Потім ця черга дуже довгими етапами трансформувалася, і в результаті зараз вона існує, як муніципальна черга. Тобто її збирають муніципалітети щодо своїх мешканців, тому до внутрішньопереміщених осіб стосунку вона немає. Й потрібно розуміти, що насамперед муніципалітети збирали чергу зі своїх мешканців, яким потрібне житло”, — пояснює Олександр Анісімов.

Додамо, що у Постанові Кабміну від 2 липня 2025 року № 796 йшлося про реалізацію протягом двох років проєкту щодо створення фонду муніципального (соціального) орендного житла та надання його в оренду. Це експериментальний проєкт, за яким фінансування йде за кошти місцевих бюджетів, а також можна залучати кредитні і грантові кошти тощо. 

Органам місцевого самоврядування Кабмін рекомендував долучитися до експериментального проєкту зі створення муніципального (соціального) орендного житла — щонайменше 10% такого житлового фонду обов’язково резервувати для вразливих категорій, а саме для ВПО старшого віку з територій бойових дій або окупації, чиє житло знищене або непридатне, також для: 

• сімей з людьми з інвалідністю;
• сімей, де є люди, які потребують постійного догляду;
• сімей із сиротами, дітьми під опікою;
• багатодітних сімей з трьома і більше дітьми, де є опіка/піклування.

Примітка. Законодавство про соціальне житло наразі застаріле, оскільки датується ще 2006 роком. У червні 2025 року Олена Шуляк, голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування заявила, що для повноцінної житлової реформи, крім ухвалення законопроєкту №12377 (ред. наразі він на етапі підготовки до другого читання” “Про основні засади житлової політики”), Україні слід створити нове законодавство щодо фонду соціального житла, а також провести низку змін на рівні Податкового кодексу, що дасть можливість вивести ринок оренди з тіні. Нагадаємо, що у 2025 році в Україні запрацювала субсидія на оренду житла для ВПО, але ця послуга на практиці не працює. Як пояснювала Оксана Жолнович, реалізація програми спіткнулась об “сірий” ринок оренди, тобто орендодавці ведуть бізнес в “тіні”, не сплачуючи податків.

Олександр Анісімов пояснює, що окрім проблем з чергами на соціальне житло, друга складність полягає в фінансовій моделі, яка передбачає надання житла за доступну для людей плату.

“В наявному Законі про соціальне житло немає механізмів, які б відповідали на питання: “Яким чином це житло має утримуватись у придатному стані в майбутньому через 10-20-30 років”? Простими словами, органи місцевого самоврядування інтерпретують це як бюджетний тягар, бо вони беруть на себе ще одне соціальне зобов’язання. Адже, крім того, щоб побудувати таке житло, його треба ще й утримувати, а як — це вже питання. Бо з вартістю плати за соціальне житло є механізм встановлення орендної ставки, який пов’язаний з вашою зарплатою чи вашими доходами у домогосподарстві, але в результаті він може бути такий, що ви платите дуже мало, і муніципалітет за це житло отримує копійки. Для муніципалітетів це фінансове самогубство. І в цій частині полягає корінна проблема, що, по-перше, в черзі стоять не ті люди, яким воно потрібне, бо там, наприклад, стоять люди з 70-х років, і це не люди, яких немає куди прийти — це люди, які мають житло, але воно, наприклад, замале, не в тому стані тощо. Й, звісно, фінансова модель забезпечення регулювання цього житла винятково в інтересах орендаря, без запобіжників у випадках несплати та загалом системи балансування витрат між громадами та урядом перетворює цю історію в фінансову профанацію”, — пояснює експерт з питань житлової політики.

Плата за соціальне житло в Україні: як розраховується?

Наразі плата за соціальне житло в Україні регулюється Законом України

“Про житловий фонд соціального призначення” 2006 року. При встановленні плати враховують наступні фактори:

1) середньомісячний сукупний дохід наймача та членів його сім’ї, які проживають разом з ним, за попередній рік з розрахунку на одну особу; вартість майна, що знаходиться у власності громадянина та членів його сім’ї; інші обставини, які безпосередньо впливають на майновий стан громадянина;

2) загальна площа житла;

3) кількість осіб, які в ньому проживають;

4) перелік отриманих житлово-комунальних послуг;

5) місце розташування жилого будинку.

4. Плата за житло із житлового фонду соціального призначення складається з плати, яка вноситься безпосередньо наймачем, та державної допомоги, що надається відповідно до закону.

Плата за житло, яка вноситься безпосередньо наймачем соціального житла, не повинна перевищувати 20 відсотків сукупного доходу наймача та членів його сім’ї, які проживають разом з ним.

5. Органи місцевого самоврядування здійснюють перерахунок коштів на плату за капітальний ремонт соціального житла балансоутримувачу відповідного будинку пропорційно площі житлового фонду соціального призначення.

6. Умови відрахування плати на капітальний ремонт житлового фонду соціального призначення, який передається з державної власності в комунальну, визначаються договором.

Умови відрахування плати на капітальний ремонт житлового фонду соціального призначення, який створюється за кошти державного бюджету, визначаються законом.

7. Плата за соціальне житло, що перебуває у приватній власності, здійснюється за угодою між власником та відповідним органом місцевого самоврядування.

Відрахування плати на капітальний ремонт житлового фонду соціального призначення, який створено за рахунок коштів юридичної або фізичної особи, здійснюється цією особою, якщо договором з органом місцевого самоврядування не передбачено інше.

8. Плата за найм соціального житла використовується органами місцевого самоврядування виключно на формування та утримання житлового фонду соціального призначення, а також на його пристосування до потреб осіб з інвалідністю та дітей з інвалідністю.

9. Спори щодо плати за соціальне житло вирішуються у судовому порядку.

Загалом, система оплати соціального житла, де наймач сплачує не більше 20% свого сукупного доходу, створена для захисту малозабезпечених родин і забезпечення доступного проживання. Це те, що потрібно переселенцям та переселенкам. Такий підхід гарантує, що люди не витрачатимуть більшу частину доходів на оренду, а держава компенсує різницю. Водночас цей механізм створює значне навантаження на місцеві бюджети — особливо там, де ресурси обмежені. 

“При будівництві чи утримуванні соціального житла не зрозуміло, як закласти фінансування на довгостроковий період, адже муніципалітет не може передбачати, скільки буде отримувати коштів з оренди, тому для бюджету це ризиковано”, — додає Олександр Анісімов.

З досвіду експерта, в Україні вже були преценденти, коли громади відмовлялися навіть розглядати пропозиції щодо будівництва соціального житла, бо розуміють, що навіть якщо будівництво профінансують донори, то утримання ляже на бюджет громади, який часто дуже обмежений.

А сама громада буде відповідальна за все, що відбувається всередині цього житла — від ремонту до ймовірних соціальних конфліктів між мешканцями: конфлікти, скарги, управління будинком, юридична відповідальність;

Спікер каже, що громади бояться не тільки фінансів, а й організаційної відповідальності. Але є інший приклад, який для приймаючих громад є більш прийнятним: коли проєкт реалізує приватний фонд чи інша організація, яка сама управляє будинком, — це зменшує навантаження і ризики для міста. Громада може надати землю, але не несе повної відповідальності, тому такий формат для них легший і привабливіший, хоча лише вкрай обмежено відповідає на масштаб викликів розселення переміщених осіб.

Складнощі управління ділянкою та житлом, коли майно однієї громади розташоване на території іншої громади

Юридично така ситуація можлива — обмежень немає, але виникає складна конструкція власності та управління, бо мешканці формально залишаються “прописаними” в іншій громаді. Це ускладнює адміністрування, соціальні права та відповідальність за житло.

Також, як пояснює експерт, є ризики довгострокової відповідальності. Громада, яка передала майно, через 10–15 років може захотіти від нього відмовитися з політичних чи фінансових міркувань, а мешканці залишаться жити в будинку, і тоді доведеться розв’язувати питання управління житлом і конфлікти. Й останнє: спроба реалізувати “соціальне змішування”, тобто поселити людей з різних громад поруч, створює додаткову адміністративну та організаційну складність. Так, схожа модель діє у країнах Європи, наприклад у Франції, є приклади, коли в одному будинку є і соціальне, й звичайне житло. Але такі проєкти потребують високої компетентності врядування та ресурсів, яких місцеві органи в Україні часто не мають.

Олександр Анісімов радить уникати таких конструкцій і обмежитися зрозумілими формами, де соціальне житло належить одній громаді — це зменшує ризики для майбутніх керівників та мешканців і робить управління простішим та передбачуваним.

Примітка. Матеріал підготовлений у межах Проєкту “Імпульс”, що реалізується Міжнародним фондом “Відродження” та Фондом Східна Європа за фінансування Норвегії (Norad) та Швеції (Sida). Зміст матеріалу не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду «Відродження», Фонду Східна Європа, Уряду Норвегії та Уряду Швеції. Його мета — посилення організацій громадянського суспільства у постраждалих регіонах, підтримка відновлення, інклюзивності та місцевої демократії. У межах цієї програми було передбачено малі гранти для локальних організацій, які можуть ініціювати зміни у своїх громадах.

Бахмут живе тут – підписуйтесь на наш Телеграм та Інстаграм!

Бахмут і Маріуполь — обидва міста, які постраждали від російської агресії та опинилися під окупацією, зруйновані й залишили тисячі мешканців без житла. У 2022 році Маріуполь опинився в повній руїні, і місто мусило шукати шляхи вирішення житлової кризи для своїх переселенців. Після переговорів та перевірок громаді вдалося отримати земельні ділянки для нового будівництва на Київщині — у Білій Церкві та Василькові. Сьогодні досвід Маріуполя може стати корисним для Бахмута, який теж шукає земельні ділянки під житло для своїх мешканців. Ми розповімо, як тривали пошуки, на яких умовах передавали землю та які рішення стоять за реалізацією проєкту, щоб показати приклад того, як громада може організувати відновлення житла навіть у складних умовах.

Більше читайте в матеріалі Бахмут IN.UA.

Житло для маріупольців: з чого все почалося?

За інформацією Маріупольської міської ради, проєкт доступного соціального житла у Білій Церкві створили за дорученням віцепрем’єра з відновлення України Олексія Кулеби. Його розробили спільно Маріупольська міська рада, Київська обласна військова адміністрація та Білоцерківська міська рада.

Примітка. 7 липня 2025 року Кабінет міністрів України затвердив постанову №814 “Про реалізацію експериментального проєкту щодо забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб з Маріупольської міської територіальної громади”. Документ створює механізм будівництва якісного соціального житла для переселенців, а також передбачає запуск доступного іпотечного кредитування.

За даними соцдослідження, проведеного за підтримки уряду Великої Британії, житло залишається однією з найбільших проблем для ВПО: 97% переселенців не мають власної домівки, а 67% змушені віддавати на оренду понад половину сімейного доходу. Через це люди не відчувають стабільності й часто виїжджають з країни.

Щоб змінити ситуацію, держава шукає нові рішення. Команда Маріупольської міськради разом з Big City Lab вивчила моделі соціального житла у кількох європейських країнах і сформулювала 10 принципів доступного та якісного житла. Їх наводимо нижче:

1) людиноцентричність — соцжитло будується для людей, довкола їхніх потреб та права жити гідно;

2) доступна вартість — оренда та потенційний викуп соцжитла мають бути фінансово доступними для різних категорій населення;

3) функціональність та довговічність — соцжитло має бути зручним для тривалого проживання;

4) масштабування — соцжитло, яке має вписатися у будь-яку ділянку та відповідати базовим потребам людей;

5) прозорість розподілу — розподіл соцжитла — і оренда, і продає має бути за чіткими та прозорими правилами;

6) інтеграція в місто — соцжитло має бути інтегроване у сформовану громаду та існуючу інфраструктуру;

7) спільна відповідальність — експлуатація соцжитла, це спільна відповідальність управляючої компанії та людей, які в ньому мешкають;

8) безпека — соцжитло має забезпечувати захист та безпеку;

9) різноманітність — соцжитло має відповідати потребам різних сімей;

10) безбар’єрність — соцжитло адаптоване під потреби всіх груп населення.

На основі цих напрацювань і за дорученням віцепрем’єра Олексія Кулеби створили концепцію соціального житла, яка стала основою пілотного проєкту в Білій Церкві, пояснюють в прес-службі муніципалітету Маріуполя.

Як шукали землю? Які були варіанти чи зверталися з пропозиціями до міськради самі громади? Як знайшли землю у Білій Церкві та Василькові?

“Шлях, який проходить муніципалітет Маріуполя, є дійсно пілотним та безпрецедентним для України. Не просто шукаємо землю — формуємо нову концепцію соціального житла для ВПО, визначаючи джерела фінансування та стратегічне бачення з його розширення. Аналогів цьому комплексному підходу в країні поки що немає”, — кажуть у пресслужбі міськради.

Пошук землі для будівництва житла маріупольцям відбувався у відкритому діалозі між мером Вадимом Бойченком та різними громадами. Дивилися передусім на три речі: де нині живе найбільше маріупольців, чи є поряд інфраструктура та транспорт, і чи можуть люди знайти роботу. За цими критеріями сформували чотири пріоритетні регіони:

• Київський;
• Львівський;
• Дніпропетровський;
• Одеський.

У підсумку першим напрямком стала Київщина — тут найбільша кількість переселенців з Маріуполя. Київська обласна військова адміністрація запропонувала Білу Церкву: місто з активною економікою, великим попитом на фахівців і вже підготовленою ділянкою під багатоповерхівки. Саме тут реалізують перший проєкт.

У Василькові місцева рада швидко надала землю: місто вигідне через близькість до столиці. У Львові триває оформлення ділянки, після чого питання винесуть на сесію. Дніпро зараз розглядає дві можливі локації. Паралельно свої пропозиції подали й інші громади — зокрема Дрогобич, Березань і Черкаси. Усі варіанти аналізують.

“Всі ці домовленості були досягнути протягом 2025 року. Всі рішення були прийняті на засіданнях місцевих сесій. Укладанні відповідні договори”, — повідомляють у пресслужбі Маріупольської міської ради.

Біла Церква передала Маріупольській громаді 11 га на 5 років в оренду на 1 гривню. Після будівництва та введення будинків в експлуатацію – земельна ділянка буде передана у користування Маріупольській громаді. Васильків – передав 1,2 га на постійне користування. Укладені договори оренди та користування. Земля, яку отримала під будівництво Маріупольська громада, є у комунальній власності. Вона відведена маріупольському комунальному підприємству “Азовжилкомплекс”.

Жодних юридичних колізій при передачі земель не було, кажуть у муніципалітеті Маріуполя. Документацію із землевідведення розробляли органи місцевого самоврядування приймаючих громад.

Бюджет

У скільки обійдеться будівництво соцжитла для маріупольців?

На реалізацію проєкту спрямовується 5,5 мільярдів гривень міського бюджету Маріуполя (сума складається коштом власних надходжень до бюджету, зекономлених коштів коштом залучення донорської допомоги від міжнародних партнерів, а також додаткової державної дотації, які отримують бюджети територіальних громад під час воєнного стану).

“Також підтримку готові надавати міжнародні партнери та великий український бізнес. Є бажання та готовність інвестувати у будівництво від Уряду Франції та низки європейських міст Франції, Швейцарії, австрійські партнери та інші. Вони можуть допомогти в будівництві окремих будинків у Маріупольському кварталі”, — пояснюють у пресслужбі міськради.

Яка приблизна вартість підготовчого етапу (проєктування, комунікації, геодезія тощо)?

Як нам повідомили, вся технічна документація буде коштувати від 50 до 54 мільйони гривень.

“У 2025 році заплановано розробити ескізний проєкт будівництва кварталу соціального житла, оголосити тендер на визначення підрядника, який розробить проєкт та буде виконувати будівельні роботи. Після цього плануємо розпочати проєктування, залучити експертизу та розробити робочу документацію”, — повідомляють у пресслужбі.

Початок будівництва почнеться після затвердження проєкту експертизою — орієнтовно навесні 2026 року, а введення в експлуатацію першого побудованого кварталу планують вже у 4 кварталі 2026 року.

Як громади поставилися до будівництва житла для маріупольців?

Як зазначають у Маріупольській міській раді, й Васильків й Біла Церква позитивно сприйняли ідею розміщення переселенців із Маріуполя. Сесія міської ради Білої Церкви підтримала проєкт, на виділеній ділянці планують побудувати до 1 000 квартир (дві черги) — тобто житло отримують приблизно 3 500 мешканців. Орендна плата буде нижчою за ринкову, не перевищуватиме 30% середнього доходу сім’ї (4–6 тисяч гривень на місяць).

Договір укладатиметься на рік з можливістю продовження, загальний термін проживання необмежений.

Соціальна інфраструктура також врахована, поруч є: садочки, школи, лікарні, коледжі, магазини. У проєкті передбачено садочки та магазини на перших поверхах будинків, дитячі майданчики, спортивно-реабілітаційні простори, меморіальний парк Героїв “Гарнізону Маріуполя”. Також Біла Церква реформує транспортну систему, будуть також враховані зручні маршрути до Маріупольського кварталу та великих підприємств.

Житло надаватимуть економічно активним переселенцям і вразливим категоріям за бальною системою. Невелика орендна плата дозволить людям витрачати гроші на освіту, здоров’я та відпочинок, а це позитивно вплине на економіку міста та регіону.

Примітка. Бальна система за законом 495 — це механізм, який дає змогу справедливо розподіляти соціальне житло серед переселенців, надаючи пріоритет тим, хто має найбільшу потребу (ветеранам, людям з інвалідністю, багатодітним та ін.).

Яка ситуація із пошуком земельних ділянок для мешканців Бахмута?

Бахмут, як й Маріуполь шукає ділянки для будівництва житла. Одну, після довгих перемовин, вже вдалося отримати, у селищі Гоща Рівненської області. Загальна площа ділянки складає близько 6 гектарів. Тут будуватимуть багатоквартирні будинки для бахмутян. Наразі триває пошук донора, проте перші закупівлі для робіт по цій ділянці вже є. У липні цього року КП “Бахмутська житлова управляюча компанія” провело першу закупівлю у системі Прозорро, яка пов’язана з житловим проєктом для бахмутян в Гощі.

За 33 тисячі гривень замовили архітектурні, інженерні та геодезичні послуги. Йдеться про виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок в Гощі в постійне користування бахмутській КП. На цих ділянках плануються роботи з будівництва і обслуговування багатоквартирних житлових будинків. Восени відбулася вже друга закупівля, за якою розробляють розрахунок, щоб визначити технологію будівництва житла для переселенців із Бахмутської громади. Для цього провели закупівлю на майже 100 тисяч гривень, гроші використають з місцевого бюджету.

У Гостомелі (Київщина) також триває пошук ділянки, тут Бахмутська громада планує збудувати житловий квартал для переселенців. Спочатку розглядали приватну ділянку, яку власник запропонував на умовах суперфіцію. Однак укласти договір не вдалося через невигідні умови від приватного власника. Тому зараз шукають комунальну земельну ділянку. На розгляд уже запропоновано три варіанти: дві у самому Гостомелі та одну в межах громади.

Нагадаємо, що саме у Гостомелі громадська організація “Бахмутська фортеця” разом із партнерами планувала реалізувати проєкт “Спільне бачення нового дому”. У межах цього проєкту мала проводитись робота над розробкою бачення розвитку конкретної земельної ділянки у Гостомелі, але оскільки конкретної ділянки немає, команда рухається в іншому напрямку та готує аналітичний документ.

Його мета — зрозуміти, як бахмутяни інтегруватимуться в нове середовище, зберігаючи свою ідентичність, які в них потреби, цінності та проблеми адаптації.

Аналітичний документ матиме три блоки:

1. Дослідження житлових моделей — як в Україні та Європі вирішується питання житла для ВПО, які існують сценарії заселення, які політики працюють.
2. Ідентичність бахмутської громади — результати опитувань, історії людей, їхнє бачення дому і потреби.
3. Рекомендації щодо подальшого проєктування. Фінальний блок — це рекомендації для органів влади та проєктувальників: як планувати інтеграцію, на що звертати увагу при виборі ділянки й заселенні.

Примітка. Матеріал підготовлений у межах Проєкту «Імпульс», що реалізується Міжнародним фондом «Відродження» та Фондом Східна Європа за фінансування Норвегії (Norad) та Швеції (Sida). Зміст матеріалу не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду «Відродження», Фонду Східна Європа, Уряду Норвегії та Уряду Швеції. Проєкт “Імпульс” реалізують Фонд Східна Європа та Міжнародний фонд “Відродження” за підтримки Norad та Sida. Його мета — посилення організацій громадянського суспільства у постраждалих регіонах, підтримка відновлення, інклюзивності та місцевої демократії. У межах цієї програми було передбачено малі гранти для локальних організацій, які можуть ініціювати зміни у своїх громадах.

Читайте також:

• “Спільне бачення нового дому”: розповідаємо про передпроєктне обговорення житлового кварталу в Гостомелі
• З 1 грудня у Дії: ВПО з ТОТ зможуть подати заявку на житловий ваучер до 2 млн
• Компенсація за зруйноване майно: для чого працює Бахмутська комісія

Бахмут живе тут – підписуйтесь на наш Телеграм та Інстаграм!