Нещодавно багато галасу в ЗМІ України наробила звістка про відміну мораторію на продаж землі в нашій країні. Себто, тепер фермерство розквітне, селяне, нарешті, розбагатіють, та, взагалі, це вже європейська модель розвитку сільського господарства. Новина про те, що мораторій на продаж землі скасують, вибухнула ще в травні. Але закінчується серпень і Бахмутщина, а саме її фермерська частина, досі ніяких змін на цьому шляху не відчули.
Мораторій на землю в Україні, по суті, обмежив право всіх українців розпоряджатися за своїм бажанням власними земельними ділянками. Нещодавно змінити цю ситуацію на свою користь вдалося двом українським пенсіонерам, які звернулися з цього приводу до Европейського суду з прав людини. 22 травня 2018 року Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) оприлюднив рішення у справі “Зеленчук і Цицюра проти України”. Суд вимагає скасувати земельний мораторій, бо він порушує право людини розпоряджатися своєю власністю, гарантоване статтею 1 Протоколу до Європейської конвенції про захист прав людини, а також статтею 41 Конституції України, та замінити його дієвою моделлю ринку землі, на розсуд України. Тож що то за мораторій та що надасть чи забере його відміна для селянства та фермерства в Україні та Бахмутському район зокрема.
Навіщо вводили мораторій на землю
Саме поняття “мораторій на продаж землі” існує в Україні понад 15 років. Але його тлумачення, на жаль, загадка для більшості українців. Тож, спочатку розберемося, що то за мораторій, ким та коли він був прийнятий.
Мораторій – це відтермінування реалізації права на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення і зміни їх цільового призначення, а також внесення їх до статутних капіталів підприємств.
Мораторій на купівлю-продаж земель є чинником правопорушень в агросфері.
Про це пише Олена Сукманова, заступниця Міністра юстиції з питань державної реєстрації, у своїй колонці для Економічної правди.
Як зазначає Сукманова, “за законом пріоритетне право на викуп земельної ділянки має її орендар. Тому зараз і почалися такі собі орендні війни, коли багато хто за будь-яку ціну хоче мати в оренді землю, щоб у випадку зняття мораторію мати право її викупу”.
За словами заступниці міністра юстиції, кандидати в орендарі застосовують всі доступні методи: і підробляють договори оренди, і використовують психологічний тиск, і залякують власників земельних ділянок тим, що після зняття мораторію їх землю примусово викуплять за смішні гроші тощо.
“Зараз важко спрогнозувати, коли і за яких умов буде скасовано цей мораторій. Це рішення за політиками. Але всі повинні чітко розуміти, що цей захід є тимчасовим. А тому головним завданням органів виконавчої влади був і є захист права власності людей на землю за будь-яких обставин”, – каже вона.
Практичний аспект мораторію на землю
Згідно з даними Тараса Качки, заступника виконавчого директора МФ “Відродження”, у 2007-2011 роках – учасника переговорної команди України щодо Угоди про асоціацію між Україною та ЄС, мораторій має значний негативний вплив одразу на багато сфер економічного життя та на різні групи громадян в Україні. Зокрема, він завдає значних втрат як власникам земельних паїв, дрібним і середнім фермерам, так і великим с/г господарствам; також призводить до значних втрат місцевої влади, територіальних громад, сприяє вимиранню відмиранню села. Наслідки мораторію через різні канали відчувають майже всі громадяни України, а також Уряд, який недоотримує значну частину надходжень до держбюджету. У результаті відкриття ринку можливість купити землю отримають дрібні виробники (фермери), які здатні і мають бажання працювати на землі. Вони формують середній клас у сільській місцевості, створюють робочі місця, підтримують розвиток сільських територій. Земля, отримана у власність, може використовуватись для залучення банківського фінансування у вигляді кредитів, що дасть нові можливості для розвитку. Інвестуючи в однолітні культури замість багаторічних, фермер щороку втрачає приблизно US$1000 прибутку з кожного га.
За аналітичними матеріалами, підготовленими за інформацією Проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні», мораторій стримує розвиток виробництва з вищою доданою вартістю. За даними 2012 року, прибутковість багаторічних культур становила $1770, прибутковість соняшника – $770 на 1 га. З 2004 по 2012 рік Україна вже втратила до 43 тис. га площ багаторічних культур. Натомість українці купують яблука – ті ж самі багаторічні культури – з Польщі. Через мораторій фермер може втратити доступ до орендованих земель.
Аби забезпечити собі достатньо землі для ведення сільського господарства, одне аграрне підприємство в середньому змушене укладати близько 30 договорів для оренди 100 га. Це означає як великі транзакційні витрати на укладання договорів, так і великі ризики, що хтось із власників (чиї паї розташовані, наприклад, серед поля) відмовиться продовжувати договір. Крім того, для консолідації земель в обробітку, більшість виробників вдаються до неформального обміну орендованими ділянками землі. Такі обміни ніяким чином не оформлюються і можуть стати предметом рейдерських захоплень.
Наприклад, часівярський фермер Александр Хайнус вважає, що земля взагалі повинна належати лише державі:
“Мені зараз доводиться орендувати землю в людей, які живуть у місті, та ніякого відношення до села не мають. Тобто купити я її не можу, багаторічні культури вирощувати – теж є ризики, але я працюю на селі і не маю землі, а люди живуть далеко та все одно є власниками паю. Вважаю, що сама “розпайовка” проходила несправедливо. В нас за Конституцією виходить що земля має належати абсолютно всім. А так, хтось колись отримав ділянку і передає її у спадщину. За які заслуги, чого саме ці люди? Я не згоден з цим, хай вже краще б все належало державі, а ми б в неї орендували“, – коментує Александр Хайнус.
Про рейдерські захоплення землі у Бахмутському районі навіть не чули.
Як селяни, так і голови ОТГ та представники райадміністрації одностайно кажуть, що про рейдерські захоплення вони ніколи не чули, їх не було, що, звичайно, радує, але паперова праця та бухгалтерські знання фермеру необхідні, щоб укладати нескінченні угоди з оренди та утримання паю:
“Я сам бухгалтер, тому добре знаю як правильно вести документацію. А якщо в людини немає цих знань, то доводиться звертатися до бухгалтера та юриста. До того ж, коли мораторій таки відмінять, ціни на землю зростуть суттєво. І тоді фермери будуть програвати агрохолдингам за покупною можливістю. І тут вже дійсно надія якраз на європейське кредитування та можливість багатолітньої роботи на своїй землі”, – додав Александр Хайнус.
В Україні, за даними Держгеокадастру (станом на 1.01.2015), було укладено понад 4,5 млн договорів оренди приватних сільгоспземель (паїв). Загальна площа паїв в оренді, – понад 16,5 млн. га (59,6% всіх с/г земель приватної форми власності). Середній термін договору – 7,6 років, при цьому договорів на термін понад 10 років – 15%. 13% від загальної кількості договорів переукладається щороку.
Мораторій сприяє збагаченню олігархів, а не розвитку фермерства
Чим більшим є виробник, тим легше йому отримати кредитні ресурси на зовнішніх ринках, і тим важче малим фермерам конкурувати з ними. Господарську діяльність в АПК ведуть ведуть 47,7 тис с/г підприємств. З них фермерських господарств – понад 33 тис., тобто більш як 70% від загальної кількості економічно активних с/г підприємств. Існування мораторію сприяє розвитку агрохолдингів, адже лише вони мають доступ до фінансових ресурсів. Зокрема, акції агрохолдингів зараз котуються на міжнародних біржах, що дозволяє їм залучати кредити за міжнародними ставками, які значно нижчі за українські.
У Бахмутському районі склалася така картина:
Скільки втрачають селяни та власники паїв від дії мораторію?
Через мораторій ціна оренди паїв значно занижена. Власники паїв вже зараз недоотримують за оренду свого паю в середньому 13-18 тис грн на рік. Українці отримують за оренду своєї землі значно менше коштів, ніж селяни в сусідніх країнах
Середня вартість оренди гектару за рік в Україні – $50. Середня вартість оренди га в Польщі – $200. В Україні найнижча ціна оренди гектара, хоча лише за останні 2 роки вона зросла на 1/3 і майже досягла показника Литви. Найвища ціна за оренду землі серед країн ЄС у Данії, Ірландії, Нідерландах – понад $600. Найнижча у ЄС – в Литві – $54. Щороку бюджет втрачає близько 1 млрд грн внаслідок заниженої орендної плати с/г земель державної власності. Такі дані містять аналітичні матеріали, підготовлені за інформацією Проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні»
Олександр Белицький, голова Званівської ОТГ, впевнений, що відміна мораторію значно поліпшить матеріальне становище на селі, але в те, що це станеться у найближчі часи, вірить не дуже:
“Мені зараз тема мораторію взагалі не цікава. От коли відмінять – буде про що думати. Особисто для мене це означає матеріальну вигоду. З іншого боку, я нарешті буду не номінальним, а справжнім власником своєї землі. Захочу – продам, здам в оренду чи ще щось. А поки все так, як зараз, можна тільки гадати, як воно буде”, – розказав Олександр Белицький.
А от фермер з Бахмутщини Олександр Чаплик взагалі темою мораторію не цікавиться:
“Ми вже звикли до всього. Хай буде краще – ми раді. Працювати треба. Є багато програм у райдержадміністрації, спрямованих на розвиток фермерства. Відмінять – прекрасно, але і сьогодні можна багато чого досягти”, – впевнений Олександр Чаплик.
Про те, як саме допомагають фермерству, у райдержадміністрації відповіли дуже загально. А на тему відміни мораторію, наслідків його дії, очікувань у майбутньому взагалі ніхто спілкуватися не став:
Чому мораторій є шкідливим для розвитку села?
На орендованих землях не ризикують займатись тими видами сільського господарства, які потребують найбільше часу для віддачі, а отже найбільше робочої сили та найбільше інвестицій. Через мораторій в Україні сьогодні майже не інвестують у садівництво, не вкладають кошти у розвиток зрошення тощо
Через відсутність гарантій того, що земля залишиться у власності фермера, багато хто не ризикує вкладати у розвиток тваринництва, адже інвестиції в тваринництво порівняно довго окуповуються. Як наслідок – обсяги вирощування великої рогатої худоби в Україні постійно знижуються. Частка рослинництва вже складає складає 70% об’єму с/г виробництва; серед фермерських господарств понад 90% задіяні у галузі рослинництва На практиці це означає, що зникають пасовища, кожен 4-й га ріллі закислений, бо аграрії використовують не органічні добрива, а азотні. Це призводить до безробіття на селі. В агрохолдингу на 1000 га землі зайнято 7 чоловік, часто, не місцевих, найнятих, а в тваринництві на 100 га зайнято близько 100 людей (дані МінАПК). Також це призводить до прискорення виснаження найбільш родючих земель.
Хто виграє від скасування мораторію?
Після скасування мораторію селяни, власники паїв зможуть отримувати справедливу орендну плату, при бажанні, – продати землю.
Після скасування мораторію у власників з’явиться альтернатива (здавати в оренду чи продати свою землю). Це стимулюватиме орендарів пропонувати власникам більш вигідні умови, аби вони продовжили договір оренди.
Власники паїв зможуть отримувати приблизно в 5 разів більше коштів за свою землю, аніж вони отримують сьогодні. У разі скасування мораторію місцеві громади отримають: додаткові надходження до бюджету (від продажу земель комунальної власності, земельного податку, зростання орендної плати). Нові робочі місця. Зростання попиту на товари і послуги для сільського населення (за рахунок підвищення купівельної спроможності сільських мешканців). Від скасування мораторію виграє економіка, а значить – кожен громадянин.
Також, за оцінками МВФ, надходження від податку на нерухоме майно можна збільшити на суму, еквівалентну 0,6% ВВП. Щорічні інвестиції в разі запровадження ринку земель – $0,7-1,5 млрд (еквівалентно щорічному додатковому зростанню ВВП на 0,6-1,6%)
“Ми живемо в гарному селі, великому. І я і чоловік працюємо. В нас обох паї, але ми здаємо їх в аренду селу. Тож тримаємо худобу, але корм не купуємо, все це оплачує нам село за паї. До того ж, наші корови пасуться у сільському стаді, вранці їх чабан забирає, ввечері приводить. Наші з чоловіком паї нікого поки не зацікавили. Тож село бере в аренду, ми й надаємо. Хай на таких умовах, але все одно це дуже добре. Звичайно, коли ми зможемо продати землю, та ще й за ті гроші, що прогнозують, напевно так і зробимо”, – каже Оксана Шкиріна, мешканка Костянтинівського району.
Чи є якісь українські землі, які продаються вже зараз? Якщо так, як це відбувається та як сприймається населенням?
В цілому під дію мораторію не підпадають 2,7 млн га с/г земель (станом на 01.01.2018) – це присадибні ділянки, землі для ведення особистого селянського господарства (ОСГ), для садівництва, городництва, несільськогосподарські землі. Існує законний ринок, їх можуть вільно купувати і продавати. Це право розповсюджується на 2,7 млн га.
Цей ринок не є предметом політичного інтересу, хоч мова так само йде про українську землю. Він демонструє, що ніякого ажіотажу із купівлею/продажем не відбувається.
Всього продано ділянок / їх площа
– 2016: 136 475 ділянок/ 358 тис га
– 2017, 6 міс.: 65 500 ділянок / 97 936 тис га
з них: ділянок с/г призначення (які не перебувають під дією мораторію)
– 2016: 57 807 ділянок / 235 тис га (0,55% від загальної площі с/г земель, 8,7% від площі с/г земель в Україні, які не перебувають під дією мораторію)
– 2017, 6 міс.: 29 620 ділянок / 61 738 тис га (0,14% від загальної площі с/г земель, 2,26% від площі с/г земель, які не перебувають під дією мораторію).
Так за скільки українці готові продати свій пай сільськогосподарської землі в різних областях Україні?
Узагальнена інформація з популярного сайту OLX.
Результат аналізу- те, що найдешевша пропонована ціна с/г землі- в Луганській області ($1471 за 1 га), що не дивно в умовах дії АТО. Найдорожча(в середньому) земля- у Тернополі ($2754за га). Вартість га на тіньовому ринку в середньому по Україні, за даними підрахунками, становить$2099 за га.
Тож, попри офіційне існування мораторію на продаж сільськогосподарської землі, тіньовий ринок процвітає і є багато варіантів обхідних напівзаконних схем, як продати чи купити землю в обхід мораторію. Однак скасування мораторію дозволить проводити ці операції законно, чесно, відкрито і не остерігатись, що “сіра” схема не спрацює і ти втратиш свої гроші чи землю.
